Pelo menos dez tribunais de Justiça decidiram favoravelmente ao recolhimento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de acordo com o que foi pago na arrematação, e não mais sobre o valor venal do bem, como tem sido cobrado por algumas prefeituras. Sem dúvida, a medida representa uma economia significativa para o contribuinte, uma vez que os imóveis leiloados normalmente são adquiridos por valores mais baixos.

Um caso recente, analisado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) com parecer favorável ao contribuinte, é um bom parâmetro para o entendimento do que isso representa para o bolso. Um imóvel, com valor venal de R$ 30 milhões, foi arrematado por R$ 5,9 milhões. O que prevaleceu, nesta situação, foi a cobrança do ITBI sobre a hasta pública. As alíquotas do ITBI variam entre os municípios do Brasil. Em São Paulo, chega a 3%.

A partir do momento em que um leiloeiro anuncia o bem, o arrematante que der o maior lance faz a aquisição. Para registrar o imóvel, o cartório exige o ITBI sobre o cálculo do valor venal do imóvel. Conforme o município, o imposto também pode tomar por base o valor de avaliação para leilão.

No entanto, tribunais de Justiça de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Distrito Federal, Rio Grande do Sul, Paraná, Sergipe, Alagoas, Ceará e Mato Grosso, além do Superior Tribunal de Justiça (STJ), manifestaram recentemente julgamentos pela cobrança do ITBI sobre o valor da arrematação. Com base nestas decisões, muitos contribuintes têm buscado escritórios de advocacia especializados em tributação para ingressar com pedidos de liminares para pagamento do ITBI com base no valor arrematado e somente no registro em cartório.

Raciocínio semelhante tem sido aplicado em leilões extrajudiciais. São os casos em que os bancos leiloam o imóvel que foi financiado, mas não quitado. Embora a jurisprudência nestas situações seja um pouco menos pacífica, há julgados favoráveis mesmo no STJ. Entre eles, destaca-se o Recurso Especial nº 1.803.169.

Recentemente, em um caso julgado pela 18ª Câmara de Direito Público do TJ-SP, os desembargadores mantiveram a sentença para recolhimento do ITBI sobre o valor arrematado em leilão extrajudicial. O total pago pelo imóvel foi de R$ 5,7 milhões. O município de Caieiras, por sua vez, determinava a cobrança do imposto pelo valor venal de R$ 30,9 milhões. Como se pode comprovar, a decisão favorável ao contribuinte representou uma economia considerável.

Além da 18ª, outras duas câmaras que julgam o tema no TJ-SP (14ª e 15ª) têm entendimento consolidado a favor dos contribuintes. Também a 2ª Turma do STJ confirmou recentemente decisão do TJ-SP contra o município de São Paulo.

Como oportunidade de investimento, o mercado de leilões de imóveis tem atraído tanto empresas quanto pessoas físicas. No prazo de três anos, somente o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) leiloou 184 imóveis. Valer-se da possibilidade de recolher o ITBI de um imóvel pelo valor pago em leilão, ingressando com pedido de liminar, é um direito que deve ser exercido pelo contribuinte.

Leandro Nagliate (OAB/SP 220.192) é advogado especialista em direito canônico, previdenciário e tributário. É sócio da Nagliate e Melo Advogados, em Campinas.